Un jutjat s'ha posicionat arran del cas de NAD Gràcia, que es feia passar per petit propietari per desnonar un veí del Bloc Sant Agustí. El magistrat considera que els blocs verticals han de comptar en funció del nombre d'habitatges que tinguis, i no com una sola propietat. Amb aquesta resolució judicial, es desmunta l’estratègia d'immobiliàries i fons voltors per esquivar la regulació de preus.

El fons d’inversió New Amsterdam Developers (NAD), propietari del bloc Sant Agustí de Gràcia, ha intentat fer-se passar per petit propietari en el judici per desnonar un dels llogaters organitzats del bloc a qui no volen renovar el contracte. El jutjat, però, ha rebutjat aquest intent i ha determinat que una finca amb 11 habitatges és, a tots els efectes, una propietat d’un gran tenidor. Amb aquesta jugada, NAD estava intentant accelerar l’expulsió d’, atès que en el moment que es va interposar la demanda per finalització de contracte, la Llei d’Habitatge excloïa els petits tenidors d’haver de fer una intermediació amb l’Agència Catalana d’Habitatge abans d’iniciar un desnonament. Amb la Llei 1/2025, es va reinstaurar una obligació de negociació per a tots els propietaris, grans o petits.

Aquesta resolució judicial és rellevant perquè anul·la una pràctica estesa entre els fons voltors i immobiliàries: el parc immobiliari en una única "unitat registral", fent-ne la divisió cadastral, però no registral, per aparentar ser petits propietaris i evitar les obligacions que la Llei d’Habitatge imposa als grans tenidors, com l’obligació de baixar els lloguers en les zones tensionades quan la renda supera el preu de l’índex.

102 habitatges unificats i repartits entre diferents empreses, per fer-se passar per petit tenidor

New Amsterdam Developers opera a través d’un entramat d’empreses instrumentals: una societat per a cada finca de propietat vertical que adquireix. A Barcelona, el grup controla almenys una desena de blocs, amb un total de 102 habitatges, 21 locals comercials i 4 oficines, tal com informa La Directa. La jugada és clara: una única inscripció registral per finca,  i una societat per finca, i així cada empresa pot presentar-se als jutjats com un suposat “petit tenidor”.

Aquesta estratègia intenta tergiversar la Llei 12/2023 pel dret a l’habitatge, que defineix com a gran tenidor qualsevol persona o empresa amb més de 10 immobles (o cinc en zones tensionades com Barcelona). És evident que la voluntat de la llei no és considerar que un propietari d’un edifici sencer amb 11 habitatges és petit tenidor, mentre que el que té 5 pisos dispersos és un gran tenidor. Però NAD ha volgut fer valer que la seva finca compta amb un sol “immoble” registral, tot i contenir onze habitatges, per eludir la condició de gran tenidor.

Primera resolució judicial sobre el concepte de gran tenidor

El jutjat de primera instància 35 de Barcelona ha refusat aquest argument, assenyalant que una finca amb onze habitatges no pot considerar-se una petita propietat, i que el sentit comú ha de prevaldre per sobre de les divisions artificials creades per interessos empresarials.

Aquesta resolució no estableix jurisprudència ferma, però sí que marca un precedent important davant dels primers casos en què els jutges comencen a pronunciar-se sobre la interpretació del concepte de gran tenidor en la nova llei. De fet, la interpretació desmunta el que els mateixos jutjats de primera instància havien acordat en un inici a l’acord d’unificació de criteris” i el mateix jutjat adverteix indica que "els criteris de la junta de jutges no són font del dret i per ende, no són d'obligat compliment per a la seva aplicació". 

Col·legis d’APIS envien una circular perquè grans tenidors no hagin d’abaixar els lloguers

Algunes immobiliàries i arrendadors es neguen a abaixar els lloguers i a aplicar la regulació de preus a què estan obligats els grans tenidors emparant-se amb circulars internes de col·legis d’APIS o de propietaris que promouen aquesta interpretació tergiversada de la llei. Ho fan basant-se en un acord intern d’unificació de criteris, impulsat per l’exmagistrat García Ceniceros, que interpreta la definició de gran tenidor d’una manera més laxa. Des del Sindicat de Llogateres advertim que aquest acord no té rang de llei i que l’Administració pública s’ha de basar en resolucions judicials, no en circulars privades. 

NAD Gràcia: una empresa turbulenta en el punt de mira

Aquesta no és l’única jugada túrbia de NAD Gràcia. L’empresa, que pretén convertir tots els habitatges del bloc de Sant Agustí en colivings, va estar fent reformes de quatre pisos sense els permisos d’obres pertinents. Les veïnes de la finca, després de dos anys denunciant-ho, van aconseguir que l’Ajuntament de Barcelona es pronunciés i imposés una sanció coercitiva a NAD Gràcia i l’obligació de deixar de llogar els pisos. Però l’empresa continua amb la seva activitat especulativa, desobeint la resolució de l’Ajuntament i treient uns rendiments aproximats de 12.000€ mensuals, per llogar habitacions amb rendes que superen els 1.000€ mensuals. 

Les llogateres del bloc de Sant Agustí juntament amb llogateres d’altres finques afectades per colivings a la ciutat, com ara les de Vandor, continuen la lluita amb el Sindicat de Llogateres per posar fre al negoci dels colivings i garantir que poden quedar-se a casa seva amb nous contractes de lloguer a preus regulats.